«Шахедна сторона», дефіцит новобудов та зростання цін: реалії ринку нерухомості Одеси

Нерухомість в Одесі завжди була особливою темою, але реалії повномасштабної війни внесли свої, часом парадоксальні корективи. Попри постійні безпекові ризики, ціни на купівлю та оренду вторинного житла в місті за останній рік помітно зросли. Що саме штовхає ринок угору, чи існує досі літній сезонний бум, чому покупці обирають видові пентхауси в Аркадії під час повітряних тривог та які державні програми дійсно працюють?

Про все це говоримо з Володимиром Никитенком – профільним менеджером з нерухомості.

— За даними аналітиків, ціни на оренду та купівлю вторинного житла в Одесі за останній рік помітно зросли, попри війну. Що саме штовхає їх вгору? Хто зараз є основним покупцем та орендарем у місті?

— Так, дійсно, ціни зросли, і на це впливають щонайменше два ключові фактори. Перший фактор – це активізація первинного ринку. Забудовники адаптувалися до теперішніх умов, знову активно будують і виставляють нові прайси. Оскільки підіймаються ціни на пальне та будівельні матеріали, компанії змушені закладати ці витрати у вартість квадратного метра. Деякі забудовники щомісяця підвищують ціну щонайменше на $10 за квадрат, і це житло все одно має великий попит. Сьогодні на етапі готовності будинку 70-80% у них уже розпродано близько 80% квартир. Відповідно, вторинне житло орієнтується на первинний ринок і теж підтягується в ціні.

Другий фактор – демографічний. В Одесі спостерігається дуже великий наплив внутрішньо переміщені осіб. Також житло купують військові, які отримали державні ваучери чи сертифікати, та люди, які втратили свої домівки через бойові дії. Крім того, завдяки програмі «єОселя» з’являється додатковий платоспроможний попит. Цікаво, що до Одеси зараз переїжджають не лише з прифронтових чи окупованих територій, а й з цілком мирних регіонів – півночі та центру України, обираючи наше місто для життя.

— Як змінилися географічні пріоритети? Чи є попит на житло в передмісті (Совіньйон, Чорноморськ, Фонтанка, селище Котовського поза межами міста)? Де безпечніше й дешевше купувати будинок замість квартири?

— Почнемо з безпеки: сьогодні безпечно там, де немає війни. Але оскільки в країні триває повномасштабна війна, назвати якесь одне стовідсотково безпечне місце в Одесі чи передмісті неможливо. Люди частіше самі шукають для себе логічні виправдання: хтось вважає, що безпечніше на Таїрове, хтось обирає Пересип, а хтось – заміські комплекси. Загалом попит зараз розподілений рівномірно – і на місто, і на передмістя.

Щодо дилеми «будинок чи квартира»: тут усе залежить від типу загрози. Якщо умовно пролітає дрон типу «Гербера», то в будинку сховатися можна, але надійнішими вважаються перші поверхи квартирних будинків. Якщо ж, не дай Боже, влучає ракета, то не врятує ні те, ні інше. Тому багато людей віддають перевагу сучасним багатоповерхівкам із підземними паркінгами. На ринку є як дорога, так і дешева нерухомість, тож клієнти обирають суто за своїм смаком та фінансовими можливостями.

— Чи існує зараз «сезонність» на ринку оренди та продажів в Одесі, яка була до 2022 року (знаменитий літній бум), чи цей фактор остаточно зник?

— Як продавець нерухомості можу сказати: сезонність нікуди не зникла, вона спостерігається як в оренді, так і в продажах. Люди продовжують приїжджати до Одеси влітку. Зараз дуже популярний тренд – купівля невеликих смарт-квартир біля моря. Покупці беруть їх із розрахунком на те, щоб мати власне місце для літнього відпочинку. Тому попит на таке житло у літній період дуже високий.

— Чи дійсно клієнти під час пошуку житла відкрито запитують про «шахедну сторону» або конкретні траєкторії польотів?

— Так, у моїй практиці за останній час було три клієнти, які детально вивчали статистику прильотів. Спочатку вони хотіли житло біля моря, але під час перегляду варіантів заявляли: «Ні, цей бік не підходить, тут пролягає траса зальоту ракет і сюди заходять шахеди». Хоча я їм пояснюю: вся Одеса розташована на узбережжі, і якщо дрони чи ракети летять з акваторії моря, вони в будь-якому разі проходитимуть повз будинки на першій лінії.

Проте термін «шахедна сторона» в Одесі дійсно прижився. Найчастіше про це згадують, коли обговорюють квартири на Таїрове або в районах, наближених до «Шкільного». Покупці зважають на це: «Яка вулиця? О ні, це ж поряд зі Шкільним, це шахедна сторона. Давайте дивитися бодай на дві вулиці нижче».

— Які райони Одеси зараз вважаються «найнебезпечнішими» через постійні ризики, а які, навпаки, шукають частіше?

— Район «Шкільного» залишається в зоні побоювань клієнтів. Якщо там пропонують високі поверхи, люди починають сильно сумніватися. Але якщо з’являється цікава за ціною пропозиція на перших, відносно безпечних поверхах, то її готові розглядати навіть там. Що стосується порту, то це переважно промислова інфраструктура, житлового фонду безпосередньо біля нього дуже мало.

— Що зараз легше продати або здати: квартиру на низькому поверсі в старому фонді («сталінка», «хрущовка» з товстими стінами) чи видовий пентхаус у сучасній новобудові в Аркадії або на Фонтані?

— Усе залежить від бюджету та конкретних запитів покупця. Проте зараз більшість людей дедалі частіше заглядає в бік новобудов. Забудовники пропонують дуже гнучкі умови: акційні знижки, безвідсоткову розстрочку тощо.

Новобудови виграють своєю автономністю та безпекою. Майже в кожному сучасному комплексі є підземні паркінги на мінус першому чи мінус другому поверхах, які використовуються як надійні бомбосховища. Наявність такого укриття суттєво підвищує саме попит на об’єкт, а от його підсумкова вартість усе одно більше залежить від району розташування.

Традиційно найдорожчими залишаються райони біля моря – Аркадія та Фонтан. Парадокс у тому, що в Аркадії високі поверхи досі коштують дорожче за нижчі. Покупці аргументують це філософськи: «Війна рано чи пізно закінчиться, а вигляд з вікна на море залишиться назавжди».

Володимир Никитенко

— Багато говорять про проблеми з виплатами за державними житловими сертифікатами (компенсації єВідновлення за знищене майно) та затримки фінансування. Яка реальна ситуація в Одесі? Скільки продавцям доводиться чекати на «живі» гроші?

— На швидкість виділення державних коштів ми як ріелтори вплинути не можемо. Клієнтів, які хочуть купити житло за держпрограмами, зараз дуже багато, а от продавців, готових на це йти, значно менше.

Проте варто розділити два етапи. Сама процедура перерахунку грошей відпрацьована до автоматизму. Якщо кошти вже зайшли на рахунок покупця (держава профінансувала сертифікат), то в момент підписання договору купівлі-продажу продавець отримує «живі» гроші на свій розрахунковий рахунок за добу або навіть швидше. Жодних затримок на цьому етапі немає. Основна проблема – це час очікування самого фінансування. Людина отримує сповіщення про сертифікат, активує його і може довго чекати, поки держава фактично перерахує ці кошти на її рахунок. Тільки після цього ми можемо виходити на угоду.

— Продавці на вторинному ринку Одеси досі уникають покупців з іпотекою «єОселя»? Що їх лякає більше: отримання гривні на рахунок замість звичних доларів у руках чи жорсткі рамки програми щодо площі та віку житла?

— Головне, що їх лякає – це банальний брак інформації. Коли продавці вперше чують про продаж через державну програму, більшість автоматично кричить: «Ні!». Але коли ти сідаєш із ними, спокійно спілкуєшся й покроково роз’яснюєш механізм, близько 60% відмовників змінюють свою думку і погоджуються на угоду.

Програм зараз стало багато, і кожна має свою специфіку: «єОселя» працює за одними правилами, постанови та ваучери – за іншими, сертифікати за втрачене майно – за третіми. Продавцям просто потрібно це кваліфіковано пояснювати.

— Нещодавно уряд заборонив поєднувати житлові сертифікати ВПО з іпотекою «єОселя». Як це рішення Кабміну вдарить по одеському ринку нерухомості?

— Дуаю, взагалі ніяк не вдарить. На вторинному ринку Одеси продавці й так неохоче працювали навіть з одним сертифікатом, а коли чули про комбінацію з двох програм, то взагалі відмовлялися слухати. Тому таких комбінованих угод практично не було.

Натомість сертифікати та ваучери можна ефективно використовувати на первинному ринку. Деякі будівельні компанії дозволяють зараховувати держсертифікат як перший внесок за квартиру, а решту суми розписують у безвідсоткову розстрочку на певну кількість місяців. На вторинному ринку так не вийде, бо там власники вимагають усю суму одразу.

— А чи готові одеські забудовники активно працювати з «єОселею» на первинному ринку?

— Вони готові, але далеко не всі. Там діє низка жорстких умов, і вимоги відрізняються залежно від категорії покупця, якому надається кредит. Наразі відсоток забудовників, які акредитовані й працюють саме під «єОселю», залишається досить низьким. З ваучерами «єВідновлення» одеські будівельні компанії взаємодіють значно активніше.

— Яку роль при виборі квартири відіграє фактор автономності будинку (генератори, сонячні панелі, безперебійний інтернет GPON) під час блекаутів?

— Величезну роль. Якщо людина планує купувати чи орендувати сучасне житло, автономність будинку – це чи не перший критерій вибору. Сьогодні практично всі нові житлові комплекси, які зводяться в Одесі, мають базове автономне забезпечення: генератори на ліфти, власні насосні станції та системи життєзабезпечення.

Щодо газифікації – більшість сучасних висоток (вище 14 поверхів) за технічними регламентами є повністю електричними. Але навіть у таких будинках передбачені автономні газові чи дахові котельні для опалення та потужні генератори, які підтримують роботу ліфтів, насосів для води та мінімального світла в будинку під час вимкнень електроенергії. Крім того, зараз у тренді безпеки – будівництво відокремлених або професійних капітальних бомбосховищ прямо на території нових ЖК.

— Якщо людина має бюджет умовні 40–50 тисяч доларів, що б ви порадили в Одесі сьогодні: інвестувати в ліквідну новобудову, взяти вторинне житло під оренду чи почекати завершення бойових дій?

— Чекати точно немає сенсу, адже ніхто не знає точних термінів завершення війни. Сума в $40-50 тисяч на сьогодні в Одесі є доволі вагомою, і ринок пропонує хороші варіанти.

Якщо ви розглядаєте нерухомість як чистий пасивний дохід (інвестицію): в Одесі є цікаві об’єкти, де власнику взагалі не потрібно займатися пошуком орендарів чи ремонтами. Наприклад, можна інвестувати в апарт-готелі біля моря або в нові медичні центри, які зараз будуються. Ви купуєте там квадратні метри, стаєте співвласником, а керуюча компанія бере на себе весь менеджмент. Щодо медцентрів, то там можна отримувати близько 12% річних у доларах на вкладені кошти вже з наступного місяця після інвестиції, навіть поки сам об’єкт ще добудовується. Це дуже вигідний варіант.

Якщо ви купуєте житло для себе, то за ці гроші можна придбати хорошу готову квартиру на Черемушках або навіть розглянути варіанти в центрі міста чи ближче до моря. Крім того, цю суму можна використати як перший внесок за велику квартиру в новобудові, оформивши безвідсоткову розстрочку безпосередньо від забудовника, без залучення банківських кредитів. У цьому і є цінність фахівця з нерухомості: якщо будівельна компанія завжди хвалить і продає лише свій конкретний об’єкт, то незалежний менеджер бачить усю специфіку одеського ринку і підбирає варіант чітко під індивідуальний запит і бюджет клієнта.

— Ваш короткий прогноз: чи продовжать ціни повзти вгору до кінця року, чи ринок уже досяг своєї «цінової стелі»?

— Судячи з поточної динаміки, коли найцікавіші об’єкти та планування масово викуповуються ще на старті продажів (при готовності будинку всього 20–30%), ринок живий і активний. Тому мій прогноз однозначний: до кінця року ціни в Одесі обов’язково зростуть. На деяких ліквідних об’єктах це відбудеться безумовно.