Нові цифри у платіжках: як одеситам розібратися у стосунках із ЖКС та захистити свої права

Тарифи на утримання багатоквартирних будинків, робота ЖКС, ремонти та зміст платіжок уже багато років залишаються одними з найактуальніших тем для мешканців Одеси. При цьому правила взаємовідносин між управителями та співвласниками будинків за останні роки суттєво змінилися: сьогодні значна частина питань вирішується вже не через міську владу, а в межах договірних відносин.

Про те, як тепер формуються тарифи, що входить у послуги ЖКС та які права мають мешканці багатоквартирних будинків, ми поговорили з юристом, експертом у сфері ЖКГ Юрієм Звеліндовським.

Пане Юрію, цього року в багатьох одеситів виникли запитання через зростання сум у платіжках за утримання будинків. Чи має ЖКС право змінювати вартість послуг і на яких законних підставах це може відбуватися?

В галузі житлово-комунального господарства ми виступаємо як споживачі послуг. Мова йде про послуги з управління багатоквартирними будинками. Йдеться не тільки про ЖКС, тут є і приватні структури, які також надають відповідні послуги, вони виступають постачальниками цих послуг. І знаєте, хто сплачує, той вважає, що він багато сплачує, а той, хто отримує ці кошти, вважає, що він мало отримує. Тому цей конфлікт, ці суперечки – вони будуть, мабуть, завжди.

Ми останні роки переходимо на такий комерційний формат взаємовідносин – договірні відносини. Є певна нормативна база, яка передбачає, що договірні умови і вартість цих послуг також є договірною.

Житлово-комунальні сервіси, на відміну від раніших часів, не повинні узгоджувати ціни на свої послуги на рівні міської влади через департамент економіки. Держава та органи місцевого самоврядування зняли з себе такий тягар жорсткого контролю визначення вартості цих послуг. Тому комунальні підприємства ЖКС дійсно мають право підвищувати ціни на свої послуги.

Але ж вони мають якось попередити людей про це?

Так, вони повинні донести це до своїх споживачів, провести загальні збори або ініціювати їх, надати розрахунок послуг. Раніше наші ЖЕКи укладали індивідуальні договори, прямі договори з кожним співвласником багатоквартирного будинку, з кожним споживачем на надання послуг – називалося це УБПТ, «Утримання будинків прибудинкових територій». Зараз процедура така: мешканці повинні провести загальні збори, обрати уповноважену особу, яка буде представляти інтереси співвласників і укласти договір між ЖКС та будинком. Копія договору має надаватися кожному співвласнику, а додатком до нього повинен бути кошторис розрахунків.

Що саме має бути розписано в цьому кошторисі?

Там мають бути складові – скільки що коштує: обслуговування санітарно-технічних та електричних систем, прибирання прибудинкової території та місць загального користування, придбання електроенергії на загальні потреби (освітлення, робота ліфтів, робота насосних станцій, якщо в будинку є «підвищувальні» насоси). Договір укладається на один рік. Якщо ніхто по закінченню календарного року не надав зауважень чи пропозицій, то договір вважається укладеним на наступний рік.

Багато людей просто побачили нову суму у квитанції. Якщо вони її сплатили – це означає згоду?

Якщо люди не отримували пропозицію, а вона була просто у квитанції, і вони не надали претензію, що не узгоджували нову вартість кожної складової, то можна вважати, що вони погодились. Тобто тут однозначно казати, що комунальне підприємство не мало права таким чином діяти, ми не можемо, тому що це ринкові відносини. ЖКС не є монополістом. Ви як власники можете у будь-який час відмовитись від одного постачальника послуг і обрати іншого. Коли, наприклад, на продуктовому ринку вас не влаштовує вартість товару одного продавця, ви можете звернутися до іншого. Так і тут. Теоретично мешканці (співвласники) будь-якого будинку можуть обрати шлях створення ОСББ в цьому будинку, тобто забрати житло з управління комунального підприємства та самостійно розпочати його експлуатацію. Або співвласники можуть провести загальні збори, відмовитись від надання послуг з боку одного житлово-комунального сервісу і відповідного району, де він надає послуги, та обрати іншу структуру, інше підприємство, яке здійснює послуги з управління житловими багатоквартирними будинками.

Якщо квартира є об’єктом права власності, що належить окремому співвласнику, то місця загального користування (ліфти, насосні станції, тобто всі системи ресурсо-енергозабезпечення, конструктивні елементи, технологічні та допоміжні приміщення тощо) є спільною сумісною власністю співвласників. Це означає, що вони як власники мають право в межах закону вирішувати будь-які питання щодо управління спільним майном, зокрема можуть у будь-який час відмовитися від одного постачальника послуг і обрати іншого.

Які об’єктивні причини зростання цін ви бачите?

Наприклад, у ЖКС порахували, що не справляються з експлуатацією будинку за ті кошти, які їм сплачували, припустимо, до 31 грудня 2025 року. Якщо говорити про підстави подорожчання послуг, то свою роль могли відіграти кілька факторів.

По-перше, змінилася мінімальна заробітна плата. В країні є певні інфляційні процеси, які не дозволяють підприємствам, які надавали послуги за минулими тарифами, продовжувати це робити. По-друге, вартість електричної енергії вже піднялась майже в три рази (зараз 4,32 грн), а ЖКС міг надавати послуги ще за старими цінами, які були визначені при вартості 1,68 грн. Також, наприклад, хтось з постачальників на технічне обслуговування ліфтів міг підвищити свою ціну. і так далі.

Але ж вони мали попередити мешканців про підвищення тарифів? Якщо ЖКС ставить за мету діяти прозоро та в межах закону, вони зобов’язані ініціювати загальні збори й донести цю інформацію до співвласників. Можливо, люди й не заперечували б, якби отримали повний розрахунок і прозорий кошторис.

Тут є тонкий момент. Можливо, ЖКС свідомо опустив етап комунікації, просто виставивши у квитанціях нову ціну. Мешканці поскаржилися один одному, але офіційної претензії чи заперечення ніхто не подав. Багато хто взагалі мовчки сплатив, аби не псувати стосунки з обслуговуючою організацією. А факт оплати, по суті, є підтвердженням згоди мешканців на нові умови та рівень цін.

У нас є конкретний приклад: до редакції звернулися мешканці старого будинку, який обслуговує ЖКС «Фонтанський». Люди обурені: платіжки зросли без жодних роз’яснень чи зборів. При цьому стан будинку жахливий: був «прильот», дах тече, каналізація у підвалі постійно заливає фундамент. Мешканці аргументовано звернулися до ЖКС через міський портал та офіційним листом, наголошуючи, що обов’язки з утримання будинку не виконуються. ЖКС відповів стандартно: «Ми мали право підвищити ціну, бо у деяких мешканців є борги». Також вони запропонували створити комісію за участю мешканців для обстеження. Проте ніякої комісії не було – прийшов сантехнік, подивився на труби й відписався, що все «у задовільному стані». Чи правомірна така реакція?

Потрібно розуміти статус цих організацій. ЖКС – це просто наймана, залучена структура. Будь-яке комунальне підприємство, приватна структура чи ФОП – це лише наймані виконавці послуг. Сьогодні вже не існує поняття «балансоутримувач», яке раніше накладало на структуру високу відповідальність. Тепер вони – просто залучена за договором сторона. Оскільки власниками будинку є самі мешканці (співвласники), вони мають повне право самостійно створити комісію та скласти акт обстеження. Вони можуть запросити представників ЖКС, і якщо ті відмовляться підписувати акт, де зафіксовано аварійний стан даху чи комунікацій, –  це не зупиняє процес. Моя порада співвласникам: якщо ви вирішили брати ініціативу у свої руки, запрошуйте до комісії не лише представників ЖКС. Кличте делегатів від районної адміністрації та Департаменту міського господарства. Такий комплексний підхід може допомогти зафіксувати реальний стан будинку та змусити виконавця послуг нести відповідальність.

А якщо представники влади теж відмовляться або надішлють формальну відписку, посилаючись на 19-ту статтю Конституції – мовляв, вони діють лише в межах повноважень?

Навіть у такому разі у вас з’являється юридичний привід для подання офіційних претензій. Це своєрідний «запобіжник». Не дай Боже, з будинком щось станеться – часткове руйнування чи масштабна аварія – цей акт і ваші звернення стануть підставою для звернення до правоохоронних органів. Ви зможете аргументовано заявити: «ми їх попереджали про аварійність, ми кликали їх на обстеження, але вони проігнорували загрозу». У такому разі може наставати відповідальність вже згідно з Кримінальним кодексом. Це такий окремий сегмент взаємовідносин.

ЖКС виправдовує відсутність ремонтів боргами інших мешканців. Хто має боротися з неплатниками?

Ініціювати судові справи щодо стягнення боргів повинен саме ЖКС. У них в договорі зазначена винагорода управителю – це та складова, яку можуть використовувати у тому числі на адміністративну частину. Розрахунок тарифу повинен бути таким, щоб ЖКС мав можливість залучати юристів чи адвокатів, які будуть вести претензійну роботу і подавати до суду. Житлово-комунальному сервісу це зробити значно легше, ніж, наприклад, ОСББ, бо у них є договір. Вони можуть подати заяву про видачу судового наказу – це спрощена процедура, де судовий збір в 10 разів менший.

Тобто це обов’язок і повноваження саме тієї структури, того постачальника послуг з управління будинком, який управляє даним будинком – звертатись до суду про стягнення заборгованості з того або іншого неплатника.

Як щодо витрат на ремонт? Як змусити ЖКС звітувати за ці гроші?

У договорі є складова на поточний ремонт. Мешканці можуть проголосувати, що не бажають включати її до договору та сплачувати – тоді претензії щодо відсутності ремонту будуть безпідставні. Житлово-комунальний сервіс у такому випадку скаже – «ви самі проголосували за таку редакцію договірних відносин». Але якщо така складова є, співвласники можуть порахувати, скільки вони сплатили за рік саме за цю статтю. Ви можете звернутися з заявою: «ми вам сплатили 100 тисяч, з них 15-20 тисяч – це за поточний ремонт. Або виконуйте його, або залиште суму на накопичення, або зробіть перерахунок».

Що стосується капітальних ремонтів – така складова у відносинах з ЖКС не передбачена. ЖКС може лише провести обстеження, надати комерційні пропозиції (наприклад, на ремонт покрівлі за 200 тисяч) і запропонувати мешканцям додатково накопичувати цю суму протягом певного часу. Тобто крім регулярних щомісячних платежів за обслуговування, створюється такий собі накопичувальний фонд під конкретну ціль.

Що ви порадите мешканцям, які незадоволені роботою ЖКС?

Якщо ви незадоволені якістю роботи, ви можете подати офіційну претензію з вимогою усунути недоліки або здійснити перерахунок. Наприклад, у вашому будинку місяць не працює ліфт, але в платіжках сума за його технічне обслуговування не змінилася. Ви направляєте претензію до ЖКС, де чітко зазначаєте: «Ліфт не працював протягом місяця, тому вимагаємо або зробити перерахунок зараз, або врахувати це в майбутніх платежах». Паралельно ви вимагаєте від ЖКС звернутися до профільної підрядної організації, щоб ліфт нарешті привели до ладу.

Взагалі, будь-які суперечки з обслуговуючою організацією можуть стати для співвласників приводом замислитися над створенням ОСББ. Це дасть реальну можливість самостійно та прозоро управляти власним майном. Навіть якщо ви поки не плануєте реєструвати юридичну особу, закон дозволяє вам зібратися на загальні збори, змінити вектор розвитку та обрати інше підприємство замість районного ЖКС. Ви можете укласти договір з тією компанією, яка запропонує кращі умови. Зрештою, саме ви як власники маєте вирішальне слово у всіх питаннях життя вашого будинку.